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地产经纪卖3套房年收入不足2万 难怪CRA盯上了

最近一直有传闻,联邦政府有可能对加拿大人出售自住房(principal residence)收税,令不少有房的业主多少有些担忧。不过,即使自由党政府确实有这个想法,现在也不会提出来,因为夏季或秋季就有可能举行大选,杜鲁多可不想失去加拿大这么多业主的选票。

但是业主们应该注意的是,加拿大税务局(CRA)对频繁买屋卖屋的业主仍然盯得很紧,一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。

加拿大《金融邮报》(Financial Post)最近的一篇文章说,温哥华一名业主,本人是持牌地产经纪,他在6年内购买、拆除、建造并出售了3套房屋,但CRA发现,这名纳税人有好几年报税时,每年所报的营业收入均在$15,000到$20,000之间,因此对其展开调查。

(PHOTO BY DAVID ZALUBOWSK/AP PHOTO FILES)

报道称,这3套房子是在2004-2010年买卖的,但几乎走的同一条路子:买旧屋-拆除-重建-卖新屋:

第1套房产于2004年以$580,000元的价格购买,到手之后于2005年获得了建造新屋的建筑许可,并于2006年初将该新屋挂牌出售,卖了$140万元。

第2套房产于2006年6月购买,即在这位经纪出售第1处房产两个月之后。该物业的购买价格为$890,000,也是拆除旧屋建新房,该物业于2008年3月以近$200万的价格出售。

第3套房产于2009年8月以$110万买下,在旧址建新房之后于2010年11月以近$230万的价格出售。

当官司打到税务法庭之后,业主在法庭上强调,他买下旧屋建新房都是为自己和儿子,把每处房产都作为自住房,且在出售之前都在里头住了一段时间。之所以没有住很长时间,而把每一套新建的房子都卖了,是因为自己欠债太多,卖房是为了还债。

确实,他在卖掉每栋房子后不久就背负了比以前更多的债务。据称第一套房的按揭贷款金额为$812,500,第二套约有$110万,第三套的房贷金额则为$210万元。

不过后来联邦上诉法院并不同意他的说法,法官认为:“一个想要减少债务的人不会在卖掉房子之后与还清债务之前,立即承担更多的债务。”

这位经纪还自辩说,之所以没有报告出售这些物业所产生的收益,是因为他认为这些房屋符合自住房的条件,因此是免税的。同样,他也没有报告三笔交易在销售方面应付的税,即货劳税(GST),因为他认为自己并不是建筑商,因此不受相关税法约束,不需要缴纳GST。

但税务法院法官认为纳税人的“证词不可信”,并且他“通常没有在任何时期居住过这个新屋中的任何一个”。因此,法官得出结论认为,这位纳税人出售的物业不属于自住房,因此也无法申请销售所得的税务减免,即通常所说的PRE。

税务法庭还认定,纳税人被认为是“住宅物业的建造者”,因此应该为每次房屋销售交纳GST。

这位纳税人不服下级法院的裁决,最后官司一直打到联邦上诉法院。

联邦上诉法院于今年6月通过在线视频会议审理此案。纳税人在上诉法院提出的唯一问题是,他是否符合“建筑商”( “builder”)的定义,是否应该交纳GST。

上诉法院所审查的重点在于:确定这位经纪出售物业所实现的收益究竟是收入收益还是资本收益,包括考虑出售物业的性质、所有权期限的长短、交易的数量与频率、在物业上或与物业有关的工作、导致财产出售的情况,以及纳税人的动机。

在下级法院先前的判决中,认为最后一条,即纳税人的动机或纳税人的意图是审理本案“最重要的因素”。

在审查了所有相关证据之后,联邦上诉法院的三人法官小组一致裁定,“没有依据推翻税务法院法官关于(纳税人)从事收购房产、拆除旧屋、建造新房并出售”的裁定。因此,根据相关税法(Excise Tax Act),纳税人被视为建筑商,并且应该对三套房屋中每一套的销售征收货劳税。

按照税法,二手房重售时可免缴GST,但如果是推倒重建的新屋,在出售时必须要缴货劳税。

(参考链接:https://financialpost.com/personal-finance/taxes/flipping-houses-be-careful-if-youre-claiming-principal-residence-exemptions)

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