小心!买这种房子会贬值!加拿大1/10房子有这种风险

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加拿大现在房市一片大好,很多地方的物业价格都连年(月)暴涨。但是!有一类物业则反。位于洪灾危险区的房子常常不为人知,这种房子不仅保险费巨高,而且可能会随着洪灾风险逐年增高而贬值!

而且,在加拿大每10栋房子里就有1栋是有洪灾高风险的。

据《环球邮报》(The Globe And Mail)报道,根据加拿大保险局的估计,大约有10%的加拿大房屋有遭受洪灾的高风险,但很少有人知道。

在安省最大的城镇奥克维尔(Oakville)的一项索赔10亿加元的官司就预示着随着更多居民发现隐情,这种情况随时可能会发生。

奥克维尔沿河和小溪沿岸的一些居民,例如Bronte Creek, Sixteen Mile Creek, Fourteen Mile Creek 和 Wedgewood Creek,在得知他们的房屋现在位于指定的洪灾危险区之后,对该市市长和地方官员感到愤怒。

由于处于洪灾危险区,他们的房子不能扩建,比如就泳池,车库和其他便利设施。这些居民吐槽说他们的物业财产价值下降了。现在他们联合起来一起告当地政府,并要求市政当局赔偿损失,索赔10亿。

代表原告方的Will DavidsonLLP律师行的Gary Will表示:“在过去10年中,奥克维尔东南的洪泛区大规模扩张,而市政当局尚未采取措施保护下游居民。”

这些指控尚未在法庭上得到证实。该诉讼已交由案件管理法官处理,该法官将决定是否应将其定性为集体诉讼。

市政当局在一份声明中说,他们正在通过保险为索赔辩护。

更可怕的是,这只是一个案例。成千上万的加拿大人处于与奥克维尔原告方相同的处境,但只是还没有意识到。

滑铁卢大学去年对指定生活在洪灾高风险地区的2500名加拿大人进行的全国调查发现,有81%的受访者没有查看过洪水地图只有6%的人知道他们住在洪水高风险地区。

造成这种普遍无知的可能原因包括:许多社区缺乏容易获得的洪水地图,而购买物业的房主也对此缺乏意识,没有引起足够的重视。

房屋保险公司越来越多进行自己的测绘,高风险地区的房主可能需要被动负担更高的保费和免赔额和承保上限。保险公司甚至在某些情况下会拒保这些地区的房子。

为了保护自己,更多的购房者和房地产经纪人可能会开始进行自己对洪灾风险地区的研究。

多伦多一家气候咨询公司合作人Laura Zizzo表示,“我们预言,这类诉讼,尤其是与社区洪水有关的集体诉讼,将变得更加普遍。

她说,“我看到的趋势是洪水泛滥致使人们受到伤害,他们正在寻找应受谴责的人。他们希望有大量资金的政府能帮助他们从损失中恢复过来。”

Brenda Morrison就是受害人之一。她和已故的丈夫于1984年在奥克维尔购买了一处房屋。虽然从自己的房屋看不到Fourteen Mile Creek,但在暴风雨中她能听到。

她说:“我把它称为科罗拉多河。一场雷雨就能让小溪变成科罗拉多河。暴风雨中,现在的径流比几年前大太多。”

她的物业在2000年5月时就曾被水淹过。几年后,市政当局向她发了一张地图,显示该小河的受监管洪水危险区几乎到达了她的后门。(最近的地图显示它现在已经完全包围了房屋。)

通过与邻居的交谈,她开始意识到事情有多可怕。

她说,“这影响了物业房产的价值。我有义务告诉一个潜在的购买者,它正处于洪泛区。”

《环球邮报》的分析表明,此类问题已远远超出了该溪流。在整个奥克维尔(Oakville)的六个社区中,现在已经有几十个房屋位于洪灾区,而且这个数字还在不断增加。

在保护区哈尔顿(Conservation Halton)最新的洪灾危险区地图中,有几十个房屋位于洪灾高风险区。

此外,通过使用地理信息系统ArcGIS Pro,和微软的Building Footprints搜寻,该洪水区域覆盖了Microsoft的建筑足迹,奥克维尔有681栋建筑物(主要是民居房屋)有洪灾危险。这些房屋大部分位于QEW和安大略湖之间,或紧邻高速公路的北部。

而许多受影响的居民仍然不知道自己的房屋现在处于监管洪泛区之内。省级自然保护协会Conservation Halton是负责管理奥克维尔及周边地区流域和森林的省级机构,于2016年开始在线发布洪水地图,并表示有疑问的居民可以向其咨询。

许多专家警告说,气候变暖将导致越来越频繁的突然下暴雨。这个集体诉讼还指出了另一个罪魁祸首:迅速蔓延的物业开发。

像多伦多附近的其他城市一样,奥克维尔(人口:216,000)增长迅速。本世纪以来,该区多了三分之一物业。

该镇及其相邻镇区和共同被告(其中包括Town of Milton, the Regional Municipality of Halton 和 Conservation Halton)已“无条件且不合理地”签发了开发批准书。开发商将撕毁数千英亩的绿色空间土地。

很多高尔夫球场也转变为社区。随着更多新的沥青街道和屋顶的出现,更多的雨水和积雪融化成小溪和溪流,而此前它们会渗透到土壤中。这导致它们在暴雨期间危险地膨胀。

而洪水风险的管理责任主要落在市政当局身上。他们维护雨水管道以应对大暴雨。他们将确定哪些新开发项目获得批准,以及哪些土地可以用于什么目的。这样的选择会影响谁会被淹没,谁不会被淹。

但是洪水专家警告说,地方官员面临不正当激励措施。开发商希望在湖泊,河流和海洋附近建造高价物业。另一方面,他们希望不受繁重且昂贵的防洪措施的影响而建造房屋。如果市政当局对洪灾规定更严格的话,那么大片土地可能仍未开发;另一方面,则需要支付大量的一次性开发费和持续的税收收入。

此前一些加拿大人起诉市政当局有关与洪水损害的案例,结果不一。虽然有一些先例可证明与洪水有关的集体诉讼,但其他先例却最终以失败或放弃告终。

随着很多加拿大人现在向往从大城市搬到小镇和靠湖的郊区,大批绿地被开发改建成民居,面临这类风险的机率也会越来越高。大家在投资物业房产的时候一定要小心啊!

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